EVOLUCIÓN DEL NEGOCIO
CIFRAS CONSOLIDADAS
1. CUENTA DE RESULTADOS
En 2017, el volumen de ingresos ascendió a 114,1€m, lo cual supuso un incremento del 21,9% con respecto a la facturación de 93,6€m del año anterior. El EBITDA en el periodo fue de 65,6€m, un 26,5% superior a los 51,8€m de 2016.
En el negocio patrimonial de oficinas, la facturación y el EBITDA experimentaron incrementos del 8,8% y del 11,9% respectivamente, derivados de las mayores ocupaciones en los edificios multi-inquilino, principalmente Génova 27, Parque Norte y Condesa de Venadito 1, y de la adquisición del edificio Manuel Cortina 2, que empezó a generar ingresos desde el mismo momento de su compra, en abril 2017. Y todo ello, a pesar de la disminución de ingresos en 2017 procedentes del edificio Puerto Somport 8, que se vendió a principios del ejercicio, en el mes de enero.
Por lo que se refiere al resto de actividades que complementan al área patrimonial:
- El negocio residencial de Las Colinas Golf & Country Club generó unos ingresos totales en 2017, incluyendo la promoción inmobiliaria, el campo de golf, el negocio de alojamiento y otros, de casi 30€m, lo cual supuso un crecimiento del 85% respecto a la facturación de 16€m del año anterior. En cuanto al EBITDA, experimentó un notable incremento, pasando de 4,1€m a 12,1€m. El motivo principal fue la ampliación de la joint-venture constituida en 2016 al 50% con un promotor local para el desarrollo y la venta de 56 apartamentos, que en 2017 adquirió una bolsa de suelo para el desarrollo de 260 apartamentos adicionales.
- En el negocio de implantación de oficinas -IN-PLANIA-, ya desde hace dos años hubo un cambio en el enfoque estratégico de esta división de negocio, cuya actividad decidió orientarse mayoritariamente a la prestación de servicios internos en las obras de mejora y rehabilitación del portfolio de Gmp y a la ejecución de obras de implantación de arrendatarios de la Compañía, en detrimento de la prestación de servicios a terceros. Las cifras de este negocio no reflejan la facturación intragrupo, por lo que son poco significativas.
Evolución de ingresos y EBITDA por negocio
| €´000 | 2016A | 2017A | %var |
| INGRESOS TOTALES | 93.608 | 114.129 | 21,9% |
|---|---|---|---|
| Negocio patrimonial | 77.410 | 84.184 | 8,8% |
| Oficinas | 59.688 | 63.598 | 6,6%% |
| Aparcamientos | 5.463 | 6.031 | 10,4% |
| Otra facturación | 12.259 | 14.555 | 18,7% |
| Otros negocios | 16.197 | 29.944 | 84,9% |
| Las Colinas Golf & Country Golf | 15.986 | 29.550 | 84,8% |
| IN-PLANIA | 212 | 395 | 86,6% |
| Total gastos operativos | (41.768) | (48.553) | 16,2% |
| EBITDA | 51.839 | 65.576 | 26,5% |
| Negocio patrimonial | 47.890 | 53.566 | 11,9% |
| Otros negocios | 3.949 | 12.010 | 204,1% |
| Las colinas Golf & Country Club | 4.108 | 12.134 | 195,3% |
| IN-PLANIA | (159) | (124) | (21,9)% |
2. VALORACIÓN DE LA CARTERA
La valoración de la cartera a 31 de diciembre de 2017, realizada por un tasador inmobiliario independiente, ascendió a 2.046€m. En la tabla a continuación figura el desglose de la valoración por tipo de activo en 2017 comparado con 2016.
Evolución 2016-2017 del GAV: detalle por tipo de activo
| €m | 2016A | 2017A | %var. | %var. like-for-like |
| Cartera de oficinas | 1.735 | 1.909 | 10,0% | 3,1%(1) |
| Reserva de suelo | 82 | 62 | (25,0)% | (2,5)%(2) |
| Las Colinas y otros | 86 | 76 | (11,4)% | 2,8%(3) |
| TOTAL | 1.903 | 2.046 | 7,5% | 5,3%(4) |
Nota: El descenso en el valor de Las Colinas y otros se debe a la venta de suelo en Las Colinas.
(1)Excluyendo desarrollos, rehabilitaciones, adquisiciones y desinversiones.
(2)Excluyendo del valor de la reserva de suelo de 2016 la parcela de Oxxeo que pasa a desarrollarse.
(3)Variación de la valoración de Las Colinas Golf & Country Club en €/m2t.
(4)Excluyendo adquisiciones y desinversiones.
Las cifras de 2016 incluyen la valoración de un activo enajenado durante el ejercicio: Puerto de Somport, 8. Por otro lado, las cifras de 2017 incluyen la valoración de un activo adquirido en el ejercicio: Manuel Cortina 2. De ahí la necesidad de mostrar una comparación like-for-like, que arroja un crecimiento del 5,3%.
Adicionalmente, conviene explicar otros tres aspectos:
- Por un lado, en cuanto a la valoración de la cartera de oficinas, las valoraciones de Castellana 81 y Castellana 77 se ven incrementadas por las inversiones en rehabilitación -capex-, de manera que la cifra no es comparable con la del año anterior.
- En 2016 la reserva de suelo incluía el valor de la parcela para la construcción del edificio Oxxeo. En 2017 el valor del activo pasa a considerarse dentro de la cartera de oficinas, si bien el incremento de valor no se considera a efectos like-for-like puesto que se realizan inversiones -capex-.
- Adicionalmente, en Las Colinas Golf & Country Club se produce una reducción en valor absoluto debido a que se vendieron parcelas en 2017; la valoración comparable en €/m2t se incrementa en un 2,8%.
En el gráfico que figura a continuación se proporciona un mayor detalle sobre la evolución de la valoración.
Evolución 2016-2017 del GAV comparable (€m)
