EVOLUCIÓN DEL NEGOCIO

ACTIVIDAD PRINCIPAL: NEGOCIO PATRIMONIAL

1. DESCRIPCIÓN DE LA CARTERA DE CLIENTES

Gmp desarrolla un modelo de negocio patrimonialista basado en contratos de arrendamiento a largo plazo con empresas de reconocida solvencia financiera, que operan en una gran variedad de sectores de actividad. Además, históricamente se consiguen altas cifras de renovación derivadas de la satisfacción de los clientes con la calidad, las prestaciones y la gestión de los edificios que ocupan.

A 31 de diciembre de 2017, los plazos de vencimiento de más de la mitad de los contratos de arrendamiento en vigor tenían un horizonte temporal superior a los cinco años.

20 mayores inquilinos de Gmp

Desglose de inquilinos por sector de actividad (ingresos por arrendamiento)

Detalle de vencimiento de contratos de alquiler de obligado cumplimiento por año (% m² vencidos)

2. OCUPACIÓN

El ejercicio 2017 se caracterizó por una intensa actividad comercial, pues se firmaron contratos por unos 41.500 m². Las salidas ascendieron a aproximadamente 24.500 m², resultando en una absorción neta positiva de 17.000 m². Adicionalmente, se renovaron contratos representativos de 47.000 m², de los cuales unos 8.000 m2 fueron renovaciones tácitas. Como resultado de lo anterior, la ocupación en el ejercicio pasó del 85% en 2016 al 90% en 2017.

El gráfico a continuación muestra en detalle la evolución de la ocupación de la cartera del Grupo en el ejercicio 2016.

Evolución de la ocupación de la cartera de oficinas de Gmp en 2017 (000 m²)

Manuel Cortina 2

En cuanto a los movimientos de mayor tamaño destacan los siguientes:

  • Patrimonio del Estado en Manuel Cortina 2.
  • Savills Aguirre Newman y Elecnor en Castellana 81.
  • Wework y Everis en Castellana 77.

Aunque no figura en el gráfico, en el ejercicio 2017 también se firmó una extensión de superficie de unos 8.000 m² con Sabadell en Castellana Norte. La peculiaridad de este nuevo contrato es que se produjo en un activo alquilado al 100% por Vodafone. Así pues, Sabadell sustituye a Vodafone en dicho espacio y es por ello que no añade nuevos metros cuadrados ocupados. Incluyendo dicho contrato, las entradas en el ejercicio ascendieron a casi 50.000 m².

  • ADIF en Titán 4.
  • EDP y GFI en Parque Norte.
  • Mapfre y el resto de inquilinos de Manuel Cortina 2 el 31 de diciembre de 2017, tal y como se había acordado en el momento de la adquisición del edificio.
  • BBVA en las cinco últimas plantas de Castellana 81 el 31 de diciembre de 2017.

A continuación, se desglosa la evolución de la ocupación en función de la ubicación del activo. Las tasas de ocupación están calculadas sobre la superficie disponible. Por ello, en 2016 se excluyen las superficies en rehabilitación, concretamente Castellana 81 y Castellana 77, no así en 2017.

Evolución de la tasa de ocupación por ubicación

3. RENTAS MEDIAS

La renta media del ejercicio 2017 fue de 17,2 €/m², similar a la del ejercicio pasado. A continuación se desglosa la evolución de las rentas medias en función de la ubicación del activo.

4. PROYECTOS / INVERSIONES

5. RATIOS EPRA

Gmp es miembro asociado de EPRA desde 2016, fecha a partir de la cual ha adoptado sus recomendaciones sobre mejores prácticas en materia de reporting. A continuación se desglosa el cálculo de las EPRA Performance Measures.

Resumen magnitudes EPRA 2016-2017

INDICADOR BREVE DESCRIPCIÓN €M/% €/ACCIÓN €M/% €/ACCIÓN
EPRA Earnings Resultado operativo 25,3 1,32 40,9 2,14
EPRA NAV NAV ajustado para incluir las propiedades y otros intereses por
inversiones a un valor razonable y excluir ciertas partidas que no
se prevé que cristalicen en un modelo de negocio inmobiliario
a largo plazo
1.070 55,94 1.190 62,23
EPRA NNNAV EPRA NAV ajustado por el valor razonable de (i) instrumentos financieros,
(ii) deuda e (iii) impuestos diferidos
972 50,84 1.106 57,81
EPRA Net Initial Yield (NIY)(1) Rentabilidad anual (%) de los flujos por arrendamientos a recibir (excluyendo
gastos operativos no recuperables) con respecto al valor de mercado
de la cartera de activos inmobiliarios (incluyendo los costes estimados
de transacción)
5,4% / 4,5% 4,2% / 3,4%
EPRA “topped-up” NIY(1) EPRA NIY que neutraliza el impacto de bonificaciones o descuentos
(rentas de alquiler con periodos de carencia, rentas de alquiler
con descuentos iniciales, etc.)
5,5% / 4,4% 4,4% / 3,7%
EPRA vacancy rate Porcentaje que refleja el valor estimado de las rentas asociadas
a superficies no ocupadas con respecto al valor
estimado total de las rentas (sobre toda la cartera de activos)
2,6% 12,6%
EPRA cost ratio (incluyendo
costes de desocupación)
Porcentaje que refleja el importe que representan los costes
operativos y administrativos con respecto al total de ingresos
por rentas brutas
20,0% 23,5%
EPRA cost ratio (excluyendo
costes de desocupación)
EPRA cost ratio excluyendo los costes operativos y administrativos
asociados a inmuebles no arrendados
19,4% 20,6%

(1) Calculado en base a las rentas de los últimos 12 meses / Calculado en base al passing rent.

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